등본만으로 단정한 '판 척'... 주진우 의원이 간과한 '10년 보유 1주택자'의 예외와 매수자의 시차
주진우, 李등본 공개 “토지허가거래 신청도 안돼…아파트 판 것처럼 온갖 생색”
주진우 국민의힘 의원이 “토지거래 허가는 신청조차 안 됐다. 대통령도 집 못 팔면서 1주택자 국민을 투기꾼 취급하느냐”고 지적했다.
29일 정치권에 따르면 주 의원은 전날 자신의 페이스북에 이 대통령의 등기부등본을 공개하며 “이재명 대통령은 분당 아파트를 판 것처럼 온갖 생색을 다 냈는데, 아직 소유권자가 이재명”이라며 이같이 말했다.
특히 주 의원은 “이재명표 누더기 정책으로 ‘집 사고 팔기가 하늘의 별 따기’가 됐다”며 “이재명 소유 재건축 아파트는 사업자가 지정되면 조합원 지위 승계가 불가능하다. 가계약이 무산될 수 있다”고 강조했다.
그러면서 주 의원은 “이 대통령은 장특공제를 폐지하겠다며 ‘1주택자 세금 폭탄’을 예고했다. 1주택자가 집 팔아 세금 내고 나면, 평수를 줄여 더 작은 집을 살 수밖에 없다. 어느 바보가 팔겠는가”라고 덧붙였다.
이어 “정원오 후보가 아무리 1주택자에게 피해 없다고 부르짖어도, 지방선거가 끝나면 이재명 폭주 기차는 달릴 것”이라며 “억울한 세금 폭탄 피하려면, 지방선거에서 급브레이크를 걸어야 한다”고 비판했다.
임정환 기자
[주진우 의원의 페이스북 글]
이재명 대통령이 분당 아파트를 판 것처럼 생색을 냈었으나 정작 팔지도 않았으며.. 그럼에도 1주택자 국민들을 투기꾼 취급하냐는 주장을 했습니다.
[정말 판 척을 했었을까?]
정말로 이재명 대통령이 앞에선 팔았다 해놓고.. 뒤로는 판 척을 하여 그대로 보유중이었을까 의문이 들었죠.
부동산 매매를 직접 거래하는 당사자들 이외 타인이 볼 수 있는 방법은 극히 제한적입니다.
다만 이를 미리 알 수 있는 방법은 몇가지 있긴 합니다.
1. 부동산 거래신고 내역(국토부 실거래가 시스템)
계약서 작성 후 30일 이내에 신고해야 하므로, 등기가 나기 전이라도 '신고'는 먼저 완료됩니다.
• 확인 방법: 실거래가 공개시스템에 특정 단지, 특정 면적의 거래가 '해제 사유 발생' 없이 떠 있다면, 일단 계약은 성사된 것으로 봅니다.
• 한계: 매도자의 실명이 나오지 않으므로, 해당 단지에 매도자의 매물과 동일한 층·조건의 거래가 찍혔는지를 대조하여 추측할 뿐입니다.
2. 토지거래허가 신청 현황 (관할 구청)
토지거래허가구역이라면 구청에 허가 신청이 들어갔는지가 핵심입니다.
• 확인 방법: 정보공개청구나 해당 지자체 담당 부서에 대한 취재를 통해 "최근 특정 아파트 단지에 토지거래허가 신청이 들어왔는가"를 확인합니다.
• 특징: 허가 신청이 접수되었다면 매도인(공인)이 매각 의지를 가지고 절차에 착수했다는 가장 강력한 '사전 증거'가 됩니다.
3. 등기부등본의 '가등기' 또는 '신탁' 설정 여부 잔금이 늦어질 경우 매수인의 권리를 보호하기 위해 임시로 장치를 해두는 경우가 있습니다.
• 확인 방법: 등기부등본상에 '소유권 이전 담보 가등기'가 설정되거나, 거래의 공정성을 위해 **'부동산 신탁'**에 맡겨진 경우 외부에서 즉시 확인할 수 있습니다.
• 의미: "현재 소유주는 매도자이지만, 이미 제3자에게 넘어가기로 법적 약속이 되어 있다"는 신호입니다.
주진우 의원은 토지거래허가 신청 현황을 이용하여 매매여부를 추측한 것으로 보입니다.
다만.. 아파트 거래는 매도자인 이재명 대통령 혼자서 다 할 수 있는 부분은 아닙니다. 그 아파트를 구매하는 매수자의 상황도 필요합니다.
[주진우 의원이 놓치고 있는 부분]
주진우 의원의 주장중에 없는 것이 있습니다. 그 아파트의 매수자 정보입니다.
해당 아파트는 토지거래허가 구역이 있는 곳임을 보도나 주장의 내용으로 알 수 있습니다. 만약 매수자가 자금여력이 있어서 잔금까지 다 지불했음에도 토지거래허가도 신청하지 않았다면 의도적으로 매매를 지연시키거나 한 것일 수 있으며 아예 매수자 없는 허위 행위라 할 수도 있을 것입니다.
매수자가 정말로 있다면 여기선 좀 복잡해집니다. 매수자가 자금 여력이 없는 경우.. 그 자금을 확보하기 전까지 토지거래허가를 신청하지 않는 사례는 분명 있기 때문입니다. 물론 오래 지연할 수는 없습니다.
매매계약서를 작성했다면 계약일로부터 30일 이내에 신고해야 합니다. 잔금을 기다려준다고 신고를 미루면 매도인과 매수인 모두에게 과태료가 부과됩니다.
허가를 먼저 받아놓고 잔금을 너무 오래 기다려주면, 구청에서 "왜 실거주를 하지 않느냐"며 실태조사를 나올 수 있습니다. (토지거래허가는 '실거주'를 전제로 하기 때문입니다.)
매도인이 기다려주는 사이에 매도인의 다른 채권자가 해당 아파트에 가압류를 걸어버리면, 매도인의 의지와 상관없이 매수인은 집을 넘겨받지 못하는 최악의 상황이 발생합니다.
그렇기에 매수인의 존재와 상황을 알 필요가 있으며 아직 허가를 신청하지 않았다고 바로 매도행위를 허위행위라 단정짓는건 섣부른 판단입니다.
더욱이 주진우 의원은 등기부등본을 공개하며 비판을 했지만 매수 의향서나 계약 단계의 서류는 공적 장부에 즉시 나타나지 않습니다.
분당 재건축 선도지구 지정은 2026년 초에 지정이 되었습니다. 매수자는 자신이 매입할 아파트가 정치적으로 민감한 부동산이라는 것을 알게 되었을 시점부터 거래 전반의 절차에 신중을 기할 수 밖에 없다는 점도 주진우 의원은 비판 전에 미리 고려했어야 합니다.
따라서.. 분당 아파트 거래 여부에 따른 비판은 아직은 기다릴 때라고 생각합니다.
[재건축 아파트 매매시 사업자가 지정되면 조합원 지위 승계는 불가능?]
주진우 의원은 비판글을 올리면서 재건축 아파트 매매시 조합원 지위 승계에 대해 언급했습니다. 사업자가 지정되면 조합원 지위는 승계할 수 없다고 밝혔죠.
맞는 말입니다. 사업자가 지정되고 조합설립이 인가가 되면 소유권 이전 등기 시까지 양도는 금지됩니다. 조합이 설립된 이후에는 아파트 매수자는 현금청산 대상이 되어 쫓겨납니다.
단 예외는 있습니다.
예외적으로 승계가 가능한 경우 (매도자 조건)
법령은 선의의 피해자를 막기 위해 특정 조건을 갖춘 매도인의 매물은 승계를 허용합니다.
• 장기 보유자: 1세대 1주택자로서 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 매도인의 매물은 언제든 승계가 가능합니다.
• 불가피한 사유: 상속, 질병 치료, 취업, 결혼 등으로 가구원 전원이 다른 지역으로 이사하는 경우.
• 사업 지연: 조합설립 후 3년 내 사업시행인가 신청이 없거나, 사업시행인가 후 3년 내 착공하지 못한 경우 등(특정 보유 기간 필요).
이재명 대통령이 보유한 분당 아파트는 장기 보유로 알고 있습니다. 따라서 승계는 가능한 조건입니다.
다만 토지거래허가구역이니 조건은 더 강화가 됩니다.
1. 허가 필수: 일단 구청에서 토지거래허가를 받아야 합니다. (실거주 목적 필수)
2. 지위 승계 확인: 허가를 받았더라도, 해당 매물이 '승계 가능한 예외 매물(10년 보유 5년 거주 등)'인지 조합 사무실을 통해 반드시 확정받아야 합니다.
3. 지연의 위험: 매도인이 잔금을 기다려주는 사이에 사업 단계가 다음 단계(예: 관리처분인가)로 넘어가 버리면, 승계가 가능한 시기를 놓쳐 계약 자체가 법적으로 불가능해질 수 있습니다.
항목 재건축 (Apartment) 재개발 (Area)
| 제한 시점 | 조합설립인가 이후 | 관리처분인가 이후 |
| 매수자 권리 | 입주권 승계 가능 여부 확인 필수 | 입주권 승계 가능 여부 확인 필수 |
| 예외 조항 | 10년 보유 & 5년 거주 1주택자 | 10년 보유 & 5년 거주 1주택자 |
| 실패 시 결과 | 현금 청산 (아파트 입주 불가) | 현금 청산 (아파트 입주 불가) |
그렇기에.. 정말로 거래가 되었거나 되고 있다면... 매수자는 빠른 시일내 잔금을 치르고 등기이전을 서둘러야 할 것입니다. 그리고 그러한 움직임이 있는지 여부를 확인해야 정말로 거래가 있었는지 확인할 수 있습니다.
[비판은 타당하나 아직은 기다리며 지켜볼 때]
주진우 의원의 이재명 대통령의 분당 아파트 매매주장에 대한 비판은 타당합니다. 다만 아직은 섣부른 비판 아닐까 합니다. 만약 빠른 시일내 정말로 매수자가 잔금까지 치르고 소유권이 넘어간 상황이 확인되면... 주진우 의원은 이에 자신의 비판을 뭐라 돌릴지 의문입니다.
거래가 있지 않았느냐.. 확인하지도 않고 비난만 하냐?
이러한 비판에서 벗어날 수 없게 됩니다.
이재명 대통령 저격수로서 당내 입지를 공고히 하고.. 다가오는 지방선거에 국민의힘이 더 많은 승리를 하기 위해 한 행위로 보이나... 적절한 공격일때 효과가 있으며 섣부른 공격은 자칫 되돌아 올 수 밖에 없을 것입니다.
개인적 생각으론 주진우 의원의 저 비판은 너무 빠른 감이 있습니다.
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